房价涨太快？墨尔本、布里斯班仍有低估城区！想捡漏的抓紧了

澳洲各大首府城市的部分知名城区，房价已出现明显高估迹象。买家需求转弱之际，待售房源却不断增加，价格下跌风险随之升高。

最新数据显示，澳洲房地产市场大片区域已经“被高估”。其中一些城区过去几年涨势强劲，如今却可能面临危险的价格回落。

墨尔本、阿德莱德、布里斯班和悉尼都有不少这类城区。

不过，市场并非只有坏消息。同一项分析也发现，仍有一些住宅市场处于“被低估”状态。

这些地区的房价可能低于合理水平，买家和投资者或能在房产价值上升前提前入场，这样的机会并不常见。

分析机构SuburbData的研究，将房价涨得过猛、过快的城区，与仍有价值可挖的市场清楚区分开来。

近几周，悉尼和墨尔本的拍卖清盘率跌至惊人低位。图片：Lyndon Mechielsen

SuburbData指出，判断一个城区是否被高估，不能只看其高得惊人的中位房价。

真正的警讯是，资本多年激进增长，把房价推到了当地供需无法支撑的水平。

分析机构SuburbData分析师Jeremy Sheppard表示，近期买家最大的风险在于，刚买入的房产价值可能很快下跌，首付较少的人尤其容易陷入负资产。

“如果你在这样的市场买房，房子可能会有一段时间没有任何投资回报；或者房产价值下跌，让你陷入负资产。”

他还说：“如果你打算在那里住10年，这或许不是问题，因为这些地区的房价最终会再次上涨。但你无法预知生活何时改变，也无法预知自己会不会因为工作变动或搬迁而被迫卖房。”

联邦财政部长Jim Chalmers与澳洲联邦储备银行（RBA）行长Michele Bullock的相关公告，也对当前市场下行产生了影响。

价格飙升且涨幅远超周边地区、与邻近相似城区之间出现巨大价差，都是房价“被高估”的典型迹象。

与此同时，买家需求逐渐减弱，待售房源增加，独栋房屋价格也远远甩开了可比公寓。

Sheppard说：“如果你被迫出售时，资本增长不足，甚至已经出现负资产，卖房后可能仍然欠贷方钱，还得额外贴钱。”

他说：“作为投资者，我会对这些地区保持谨慎。即使是首次置业者，我也会保持谨慎，除非你有一笔非常大的首付，而这样的人并不多。”

被低估的城区则呈现相反情况，买家有机会从房产价值的追赶式增长中获益。

墨尔本

墨尔本高估与低估城区揭晓

Sheppard表示，墨尔本过去多年的增长弱于布里斯班、珀斯和悉尼，因此被低估的市场可能比澳洲其他主要首府城市更多。

分析机构SuburbData分析师Jeremy Sheppard。

在低估地区中，St Kilda East的房价比周边可比市场低25.3万澳元，是墨尔本估算出的最大价差；附近的Caulfield则高出这些市场22.2万澳元。

另一端的Parkville和Deepdene，房价都比附近可比市场高出25万澳元，说明当前价格可能已经被高估。

布里斯班

布里斯班高估与低估城区

研究认为，下一轮增长走廊出现了清晰的买入窗口：这些地区的买家需求仍超过供应，但房屋价值明显低于周边邮区。

Rocklea位居布里斯班低估城区榜首。这个南部城区的普通房屋售价为82.7万澳元，比附近地区低20.4万澳元。

内北区的Windsor也存在类似价差。当地普通房屋价值为160万澳元，比邻近地区低16万澳元，折价幅度明显。

悉尼

悉尼高估与低估城区揭晓

悉尼被认定为“高估”的地区大多是东区、北岸和北部海滩的高端城区。当地指标显示，这些地方的房价已经远超可持续水平。

西部也有城区被标记为高估，包括Fairfield地区的St Johns Park、Wakeley和Old Guildford，以及Liverpool附近的Ashcroft。

悉尼许多东区城区被认定为“高估”，而内西区和Blacktown地区部分区域则被认定为“低估”。

“归根结底，要看市场愿意支付什么价格……悉尼有许多地区的房价不只是高，而是已经超出了市场其他部分的水平。”

“城区的表现不会永远领先。附近有价格更低、条件相近的选择后，买家终究会不愿再支付原来的价格。”