从开发获批到建设落地：澳洲住房供应链条的断裂分析（组图）

调查显示，澳大利亚存在大量被称为“纸上项目 phantom towers”，即已获审批但长期未实际建设的住宅开发计划。

MCG工料测量师事务所MCG Quantity Surveyors最新研究数据表明，在全澳范围内，每六个获得开发许可的公寓项目中就有一个最终未能启动建设，其中悉尼大都会区的这一现象最为突出。

MCG董事总经理Mike Mortlock指出：“从现有审批数据来看，我们距离实现五年建造120万套新房的国家目标仍有显著差距。”

“而实际建成情况更为严峻——部分地区获批公寓项目最终建成率不足60%。”

其中大量项目因开发商宣布“无限期搁置”导致规划许可自动失效；另一些虽通过延期申请保持了许可有效性，但历经多年仍未见任何施工迹象。

典型案例包括：

• Liverpool地区Bathurst Street规划的两栋高层住宅（分别为14层与20层，于2020年获批）

• Parramatta Road沿线Granville片区规划的373套公寓开发计划（2019年获批）

• Parramatta CBD地区内多个综合开发项目（2020-2022年期间获批）

澳大利亚住房工业协会（Housing Industry Association）首席经济学家Tim Reardon分析指出，此类“批建脱节”现象主要集中于多层公寓开发领域，独立住宅项目受影响程度相对有限。

这一差异源于两类项目本质不同的融资机制：

独立住宅开发通常遵循“预售-审批-建设”的标准化流程；而公寓项目则需先获取审批许可再行融资安排，对市场环境变化更为敏感。

Reardon特别强调，近年来针对新建住宅项目外国投资税收政策的调整是造成当前困境的关键因素。

“国际资本投入的持续减少直接影响项目可行性。虽然这类资金会提高整体开发成本，但其撤离导致本土融资压力成倍增加。”

新州政府在最新预算中推出了一项价值10亿澳元的举措，被誉为有望打破困扰住房项目推进的“瓶颈”，或将成为解决住房供应难题的“规则改变者”。

这一名为“预售融资担保计划”（Pre-sale Finance Guarantee package）的政策，实质上是由政府为部分住房开发项目中的未售出房源提供担保。

预算文件指出，该计划预计将直接新增5000套住房，方式是为开发商的未售房产提供担保，从而助其顺利获得融资、推动项目落地。

同时，该计划还有望在未来五年间接新增1.5万套住房，即通过政府“兜底”购买部分未售出库存房产，给予建筑商更大的安全感，从而敢于启动新一轮建设项目。

住房产业协会Housing Industry Association首席经济学家Reardon表示，这项新政策有望释放出“大量”新增住房供应。

他说：“这是新州政府首次推出一项真正能在住房供应问题上‘动真格’的政策。”

“此前政府虽然也曾有过一些正面的意向和表态，但这是首个能够切实转化为实际建设的举措。”