加息与油价冲击下，悉尼、墨尔本房价今年或仅涨1%（组图）

在全球通胀压力和利率可能继续上升的背景下，经济学家和房地产市场分析人士表示，悉尼和墨尔本今年的房价涨幅可能放缓至仅约1%，甚至不排除出现下跌的可能。

事实上，在本周因中东冲突引发的油价冲击、推动汽油价格大幅上涨之前，分析师就已经开始下调对这两座最大城市房地产市场的预期。

伊朗战争及其连锁影响进一步加剧了市场担忧——澳洲央行可能被迫在今年继续加息。

不过，在借贷成本上升对市场形成抑制的同时，多数城市住房供应不足仍在对房价形成支撑。

一些机构预计，珀斯、布里斯班和阿德莱德的房价仍将保持强劲增长，甚至可能实现两位数涨幅。

投资银行Barrenjoey预计，2026年澳洲将出现三次加息，使现金利率回到2023年11月的高点4.35%。

该机构已将全国房价涨幅预测从2.8%下调至约2%。其中，悉尼和墨尔本房价预计仅小幅上涨约1%，而在今年1月初，该机构原本预测两城房价分别上涨1.9%和1.8%。

Barrenjoey经济预测主管Johnathan McMenamin表示：“在悉尼和墨尔本，我们预计房价在月度层面可能会出现小幅波动甚至下跌，但全年整体走势大致持平。”

“这是因为两地市场供需关系相对更为平衡。当前市场挂牌库存仍比正常水平低约10%，但新上市房源数量已经明显增加。”

他指出，与过去10年平均水平相比，珀斯可供购买的住房数量减少近70%，布里斯班和阿德莱德也分别减少约50%，因此这些中型城市预计将明显跑赢两大城市。

“总体而言，我们认为房地产市场对三次加息仍具有一定韧性。我们的预测是2月、5月和8月各有一次加息，这将把利率重新推回此前的高点。”McMenamin说。

“市场能够保持韧性的真正原因，主要还是住房供应短缺。”

能源冲击加剧房价悲观预期

随着能源价格上涨可能进一步挤压家庭预算，房地产研究机构SQM Research本周发布了更为悲观的房价预测。

其基准情景假设今年年中前将再出现两次加息，同时通胀将在6月季度达到4.4%至5%的峰值。

在这一情景下，到今年年底，悉尼房价可能下跌2%至6%，墨尔本则可能下跌1%至4%。

这一预测较SQM Research去年11月的预期出现明显下调。当时该机构预计悉尼房价最多可上涨6%，墨尔本可上涨7%。

如今，全国主要首府城市整体涨幅预期已被下调6个百分点，至0%至3%之间。

不过，SQM Research仍预计珀斯（上涨10%至13%）、布里斯班（上涨7%至11%）和阿德莱德（上涨7%至11%）房价将显著上涨，主要原因是这些城市住房供应严重不足。

尽管如此，上述预测也已被下调约3个百分点。

SQM Research董事总经理Louis Christopher表示：“我们的新预测反映出更加谨慎的前景。能源价格推动的通胀风险正在上升，这可能推迟降息时间，并对住房需求产生压力。”

“虽然像珀斯和达尔文这样的资源型城市市场仍然相对稳固，但悉尼和墨尔本的预测下调显示其对利率上升更加敏感。”

他补充说：“如果这些冲击持续存在，市场结果可能更加疲软。不过，像能源补贴这样的财政措施可能提供一定缓冲。”

“投资者在当前不确定环境下应密切关注澳洲央行的政策信号。”

供应短缺仍支撑市场韧性

联邦银行本周也调整了对房地产市场的预测，将全国房价涨幅预期从此前的4%上调至5%。

高级经济学家Trent Saunders表示，这一上调主要反映了去年下半年至今年初房价走势强于预期。

他说，这一强劲表现主要来自住房市场持续紧张的供需关系，同时，工党政府扩大5%首付购房计划也可能在去年年底为市场提供了一定支撑。

不过，如果不是现金利率前景发生变化，这一房价预测上调幅度本可以更大。Saunders指出，更高的利率将明显抑制未来一年的房价增长。

此外，人口增长放缓以及拟议中的资本利得税（CGT）优惠调整，也可能在一定程度上抑制房价上涨，但其影响仍小于利率上升带来的压力。

在将两次加息（已发生的2月加息以及预计5月再次加息）纳入预测模型后，CBA对2026年房价增长的预测比原本低了1个百分点。

CBA在房地产展望报告中表示：“虽然全国房价预计仍将继续上涨，但涨幅将明显低于过去一年的水平。不过，各首府城市之间的分化仍将是2026年房地产市场的重要特征。”

该机构预计，今年悉尼房价上涨2%，墨尔本上涨1%，而珀斯和布里斯班则分别上涨15%和12%。

Ray White首席经济学家Nerida Conisbee表示，悉尼房价不太可能下跌，因为5%首付购房政策正在推动低价房市场加速上涨。不过，由于利率预期变化，整体涨幅仍将有所放缓。

她说：“像珀斯这样的市场，在去年稍微降温后又重新加速上涨。住房供应实在太紧张了……市场竞争仍然非常激烈。”

澳洲央行面临艰难选择

汇丰银行首席经济学家Paul Bloxham表示，全球不确定性使澳洲央行处于非常棘手的位置，因此央行很可能在下周的利率会议上维持利率不变。

他说：“经济可能仍然运行得略高于其可持续增长水平，但这些判断都是在央行最近一次加息以及当前中东局势升级之前做出的。”

“理论上，这两种因素都会拖慢经济。一方面利率已经上升，另一方面油气价格大幅上涨，能源成本急剧增加。这实际上是一种负面的供给冲击，会传导至经济并削弱增长。”

Bloxham表示：“澳洲央行面临一些艰难的选择，但我认为央行下周大概率会按兵不动。在当前高度不确定的环境下，央行很难有足够信心进一步加息。”

新闻来源：AFR