澳洲房价或出现恐慌性下跌！住房部长：市场进入回调期（组图）

澳洲前总理霍华德曾说过，从来没有人会向他抱怨自家房子涨价。如今，面对跌跌不休的房市，是否会有人向总理艾博年大吐苦水？

这个问题引人深思，而答案或许并非如想象般简单。尽管澳洲人对买房情有独钟，反对党也势必会借房价加速下跌大做文章，但工党政府显然在赌一件事——房主们能够理性看待这轮市场回调。

正因如此，联邦住房部长Clare O'Neil在周三上午公开承认，全国房市已步入调整期。

这无疑是一场豪赌：自2019年6月以来，全国房价中位数已从73.7万澳元一路狂飙至如今的103万澳元。政府押注选民能够接受这场迟到的调整，并将其视为改善住房可负担性、促进代际公平的契机。

“我们刚刚经历了一段房价极速暴涨的时期，”Clare O'Neil在接受澳洲广播公司国家广播电台（ABC Radio National）采访时表示，“从疫情前至今天，房价涨幅超50%，我们现在看到的是对此的一次修正。”

联邦住房部长Clare O'Neil在赌房主们拥有长远记忆。

虽然更准确的涨幅在40%左右，但部长的意思显而易见。对于业内专家预测的5%至9%的房价跌幅，许多澳洲人或许能泰然处之。

然而，如果让联邦社会服务部长Tanya Plibersek劝选民对房价暴跌“深呼吸、放轻松”，恐怕只会引来满腔怨气。

因为这轮房市调整远未结束，且其伴随的副作用将极其猛烈。

资深房产分析师、SQM Research的Louis Christopher指出，政府认为房市调整短期内能改善住房可负担性，这不无道理。

政府坚称此轮调整早在5月联邦预算案出台前便已开始，这也是事实。当时预算案确认将调整资本利得税和负扣税，蓄意给炒房热降温。

然而不可否认的是，预算案的变动给脆弱的市场信心浇了一盆冷水。在此之前，由于澳洲联邦储备银行（RBA）三次加息的压力传导，市场预期早已大幅转弱。

数据无情地揭示了这一现状：上周首府城市拍卖清盘率暴跌至47.4%，创下2020年4月以来的新低，也是自疫情初期暴发以来首次跌破50%大关。

征信机构Equifax的房贷咨询数据同样印证了市场的萧条，过去四周借款人的意向急剧下滑。西太银行本周警示称，新房贷审批额在第三季度极可能骤降15%。

Christopher表示：“显而易见，自预算案公布以来，市场基本面正急剧恶化，房市正遭受‘信心三重打击’。”

随着预算案的调整，投资者开始大批撤离；而银行、贷款经纪人及估价师反馈的迹象表明，自住买家（含首次置业者）也在持币观望，试图等房价跌到谷底再抄底。

Equifax执行总经理Moses Samaha还发现，转贷（再融资）活跃度出现反常下滑。他指出，由于生活成本高企加之银行严苛的还款能力审查，许多借款人发现自己被“困”在现有贷款中，进退两难，只能选择按兵不动。

虽然联邦住房部长Clare O'Neil将此定义为“调整”并无不妥，但Christopher警告称，这轮调整或许才刚刚拉开序幕：

“届时你会看到，市场将从当前水平进一步恶化，房价下跌的速度将会加快。”

按照往年规律，冬季由于市场房源稀缺，拍卖清盘率在未来几个月内或能出现短暂的虚假繁荣。然而，随着8月春季销售旺季到来，房源集中放量将引发新一轮清盘率暴跌，给卖家信心带来二次打击。

更糟糕的是，若澳联储在8月再度加息——鉴于最新公布的5月CPI数据中，核心截尾均值通胀率已自3.4%反弹至3.6%，这完全有可能发生——那么房市的痛苦将会加剧。

不得不承认，通过削减房产投资者慷慨的税收优惠来平衡市场，早已是箭在弦上。但无论何时动刀，对市场信心和价格的打击都是毁灭性的。这是一剂极难入口但又非吃不可的“苦药”。

Christopher提醒，在这场阵痛中，市场必须承受四个严重的副作用：

一是信心连锁崩塌。地产业信心的丧失将迅速向实体经济蔓延。在目前消费者和商业信心本就萎靡不振的背景下，这无异于雪上加霜，将给整体经济活动带来重创。

二是“负财富效应”显现。过去两年，得益于房价攀升、股市大涨和养老金账户升值，澳洲家庭总财富激增3万亿澳元，成为支撑消费的核心引擎。一旦房价持续走低刺激投资者缩减开支，消费信心将彻底逆转。

三是住房供应遭遇重创。这恰恰与政府亟待提振供应的初衷背道而驰。

尽管预算案对负扣税的调整意在引导资金流入新房建设，但在房价下行期，投资者往往选择持币观望。

叠加持续飙升的建筑成本（澳联储行长Michele Bullock曾多次警示此项新通胀源），新楼盘开发的可行性已大幅跌入冰点。

一位本地房地产开发商大吐苦水，其刚刚交付的项目不仅遭遇了2年的工期延误，造价更暴涨了50%。“短期内我绝不会再开新项目，我身边的人也同样如此，”他直言。

四是股市恐遭池鱼之殃。房市低迷必然重创各大银行的利息收入与利润空间。尽管目前ASX 200银行指数仍表现坚挺，自预算案公布以来仅下跌1%，但如果8月各家银行披露的数据证实前景暗淡，银行板块的跳水势必拖累大盘。

不过，Christopher也给出了一丝宽慰：这依然只是一次阵痛式的市场调整，不至于演变为彻底的崩盘。毕竟，这个国家根深蒂固的住房供应短缺，依然是楼市最底层的支撑。