房产风口在哪？西澳郊区强势登榜，成高增长核心区（图）

数据公司 Cotali的数据显示，珀斯郊区绿地Mandogalup的房价去年飙升33%，成为澳洲增长最快的住房市场，而其他数十个郊区房屋的年增长率则达到两位数。

距离珀斯中央商务区约25分钟车程的Mandogalup记录了这一增长激增，因为它已经从工业用地改划为住宅用地，允许在该地区建造房屋。

除了一些例外，去年增长最快的同一个或类似的外城郊区预计在2026年表现会更好，因为住房需求超过了可购买房屋的数量。

这反过来又导致房价以比工资更快的速度上涨，迫使更多的买家进入市场较低的价格点。

（图片来源：Financial Rview）

“我认为，如果你在悉尼、墨尔本、布里斯班或其他地方处于中等收入水平，很难证明你有能力在较高的价格点偿还他们的抵押贷款，除非你有非常大的存款或拥有权益的好处，”科塔利的研究总监Tim Lawless说。

“对于许多可能刚进入市场的买家来说，他们会更多地关注那些外围市场，并与投资者竞争，因为他们往往在非常相似的市场中活跃。”

在悉尼，2025年房价涨幅最高的郊区是西南部外围的 Menangle Park（20.7%）和Gilead（20.7%），其次是内西区边缘的北Strathfield （17.3%）。

悉尼增长最快的10个郊区中有7个低于联邦政府的延长首次置业保障计划150万澳元的价格上限，因为符合条件的首次置业者之间的竞争加剧，他们可以支付5%的首付，无需支付贷款人的抵押贷款保险。

墨尔本（价格上限为$950,000）、阿德莱德（价格上限为$900,000）、珀斯（价格上限为$850,000）、霍巴特（价格上限为$700,000）和达尔文（价格上限为$600,000）也有类似趋势。增长最高的郊区大多在布里斯班和堪培拉（价格上限均为$1百万）。

在墨尔本，该市东南部的莫宁顿半岛是最受欢迎的住宅市场，其次是增长最快的北弗兰克斯顿（21%）、弗兰克斯敦（15.1%）、西福德（14.7%）和卡鲁姆唐斯（14.7%）。

布里斯班的增长郊区略微逆转了这一趋势，年增长率较高，分散且较少分隔到外围地区。布里斯班（25%）、莫顿湾的桑福德村（22.8%）和城市北部的彻姆赛德（22.1%）增长最快。

阿德莱德山、Meadows（18.5%）和Macclesfield（16.3%）的较小郊区增长最快，其次是城市北部的艾尔（15.7%）。

除了珀斯的曼多加鲁普，该市东南部的海恩斯（22.8%）和西南部的旺迪（22.6%）也录得强劲增长。

Lawless表示，投资者平均占房地产市场的33%，但这一比例长期以来一直保持在40%，这种情况很少见。

"我认为，如果我们不看到投资活动或参与度放缓，我们很可能会看到APRA通过更严格的信贷条件为投资者进行协调，"他说。

11月，澳洲审慎监管局表示，它将实施债务收入比限制于业主自住和投资者抵押贷款，将贷款限制在最紧张的借款人的五分之一以内。

与房子的“恋爱”推动了增长

Lawless预测，由于相对较高的利率抑制了买家，高端市场可能在2026年下跌或趋于平稳。

高端市场被定义为价格高于 190 万澳元但低于声望市场水平范围内的住宅。在悉尼，声望市场起步价约为 500 万澳元。而在墨尔本，高端市场的起步价则为 120 万澳元。

Domain的经济学主管Nicola Powell表示，低端市场的表现优于高端市场，这表明买家和投资者正在与负担能力的限制作斗争。

“负担能力上限的作用是将需求向下和向外推高，”她说。

“向下意味着你可能会选择较小的房产或单位，显然向外，我们知道，从CBD获得的收益越多，可负担性就越好。

“我并不惊讶，一些表现最好的郊区是那些更经济实惠的地点，因为这确实表明了人们的胃口在哪里，以及澳洲人缺乏经济实惠的选择。”

Powell说，外郊区的受欢迎程度也表明，澳洲人仍然更喜欢住在房子里，而不是单位或联排别墅，他们愿意继续搬到更远的城市去买房。

“这显示了澳洲人对独立屋的热爱。我们知道这是首选的房产类型，”她说。

“我们知道这仍然是澳洲人的愿望，虽然我们中更多的人住在公寓和单元房里，但我认为我们倾向于发现房屋在价格增长方面优于单元房。”

Powell表示，任何加息（尤其是一次以上的加息）都将扼杀物价势头，但今年上半年的经济增长应会保持强劲。

“我们明年可能会看到，上半年将受益于较强的首次购房活动，这将继续对房价和单位价格的平价价格施加压力，”她说。

至于投资者，Powell说，表现最好的股票倾向于在郊区有各种低层住宅，而不是在高密度地区有大量相同类型的住房。

（Bowen）