承诺比例从30%骤降至3%！新州政府大幅削减悉尼可负担住房规划（组图）

掌权7个月后，新州州长柯民思（Chris Minns）曾在悉尼研究所年度讲座上发表演讲，首次系统阐述了他应对新州日益严峻的住房危机的方案。

蓝图清晰：悉尼将提高人口密度，并在交通便利的优质地段加快建房。其中关键一环，是将相当比例的新建住宅正式列为可负担住房——确保关键行业工作者和中低收入群体不会被这座城市拒之门外。

“我们可以向悉尼人民证明，在应对住房危机的过程中，我们完全可以打造一个更美好的悉尼，”柯民思在2023年10月于Pyrmont举行的正装晚宴上如是说。

然而，此后政府在可负担住房上的承诺便逐渐缩水，在经济逆风中节节败退。

在新的Bays West区，最初承诺将闲置公共土地上30%的新建住宅划为可负担住房，如今已降至10%；在公共交通沿线新高密度区提供最高15%可负担住房的承诺，在某些情况下更是缩水至仅3%。

对于上述退让，政府将其辩护为“务实的政策调整”，但批评者直言：政府过于轻易地抛弃了可负担住房这张牌——而这，曾是柯民思眼中悉尼未来的核心，也是换取密度提升的关键筹码。

什么是可负担住房？

“大多数人可以把可负担住房理解为一种努力：填补1980年代以前社会住房留下的空白，”新州租户联盟首席执行官Leo Patterson Ross表示。

过去，州政府曾大规模兴建社会住房，为低收入蓝领工人提供居所。但随着1970年代末收入审查制度的引入，加之公有房产相继出售，能获得补贴住房的渠道日渐收窄。

可负担住房，不过是为那些被遗忘者拼凑出的不完美方案。

随着住房保障逐渐转向私人市场，政府随之出台政策，要求开发商将部分住宅项目分配给中低收入家庭，或支付等额现金代替。

这类住房以折扣价出租，通常比当地中位租金低20%至25%，并设有资格门槛，综合考量家庭收入和子女数量等因素。

举例而言，带两个孩子的单亲家长，年收入上限为57,600澳元，可申请“极低”档可负担住房；而“中等”档次的收入上限则为138,200澳元。

工党的愿景

柯民思政府对可负担住房的早期雄心，在Rose Jackson就任住房部长后迅速彰显。她援引伦敦市长萨迪克·汗2016年的承诺——确保50%的新开发住房“真正可负担”——作为参照。

“我们能达到50%吗？”她在接受《卫报》采访时沉吟道，“我不知道在每个开发项目、特别是那些已经推进中的项目里是否可行……但我会努力争取。”

在悉尼外围进行了数十年绿地开发之后，对可负担住房的承诺早在工党在野时便已成为其规划议程的核心，也是重新定义住房选址的基础所在。

柯民思没有将农场变成无休止的摊大饼式开发，而是和此前众多领导人一样，转向提升密度——将悉尼内城区改造成媲美巴黎、新加坡或纽约的模样。

他的宏大愿景，依赖于在CBD等就业中心附近建造更多高密度公寓，而其中相当大一部分，必须在定价上对中低收入工作者友好，城市才能正常运转。

“悉尼是全球生活成本最高的城市之一。说到底，可负担住房将是我们留住低收入但不可或缺的城市工作者的最主要途径，”悉尼委员会首席执行官Eamon Waterford说。

护士Talei Williams从Waterfall开车去Camperdown的皇家阿尔弗雷德王子医院上班。Janie Barrett

Talei Williams本是可负担住房政策的目标受益者。这位31岁的护士每天从父母位于城市南端Waterfall的家，驱车前往Camperdown的皇家阿尔弗雷德王子医院，一旦堵车，通勤时间长达90分钟。

她说，一边进修注册护士课程、一边在RPA附近租房，根本是两难的选择。在附近合租分摊租金，若全职上班，将吞掉她约40%的收入。

更尴尬的是，她赚得又不够少——收入超过低收入可负担住房的申请上限，资格审核这一关就已落选。

“我赚的钱，不够在这个地区租任何一套房子。大家给我的解决方案基本上就是一句话：'那你为什么不换个地方工作？'”她说，“但这不应该是我唯一的出路。”

Waterford认为，当前可负担住房模式面临三大核心问题：其一，缺乏追踪可负担住房位置与入住者信息的集中公共数据库；其二，永久性可负担住房的比例极低；其三，这类住房的定价，往往仍让住户承受租房压力。

以今年六月初在Burwood挂牌的一套四居室联排别墅为例，该房以8折优惠出租，周租金仍高达1200澳元。

一对有两个孩子的夫妇若要申请，联合税前收入上限为181,400澳元，折合税后年收入约142,000澳元，而房租仍将占去他们净收入的近44%。

“这根本就是狗屁可负担住房，”悉尼大学规划荣誉教授Peter Phibbs如此评价。

住房交付管理局

2024年底，柯民思宣布成立住房交付管理局（HDA），称其将为困在悉尼规划体系中的开发项目松绑提速，同时赋予开发商盘活不可行项目所需的规模效益——而可负担住房要求，则是确保社区同样受惠的保障。

然而，一项为期12个月的部门审查得出结论：该机构对“贡献可衡量数量的可负担住房”这一定义过于模糊，导致各项目的承诺水平参差不齐，差异悬殊。

《先驱报》分析发现，在通过住房交付管理局（HDA）快速审批的402个项目中，仅22个项目提供永久性可负担住房——其中17个集中在5月29日获批。近100个项目在没有明确可负担住房承诺的情况下，照样获得了审批放行。

上述12个月审查建议，可负担住房的比例应高于州和市议会政策的现行规定；获得大幅容积率提升的开发项目，应按比例贡献永久性低收入住房，“以回馈申请人从容积率提升中所获得的可观利益”。

然而，在城市工作组首席执行官Tom Forrest公开批评这些拟议变化后，相关政策仓促出台，柯民思最终否决了规划部的建议——他从可负担住房理想主义者向市场现实主义者的转变，就此画上句号。

“我的判断是，我们最不应该做的，就是缩减住房交付管理局，”柯民思5月28日表示，“它需要的不是节食，而是强心针。”

Phibbs批评柯民思放弃审查建议的决定。他指出，将可负担住房与开发商的容积率提升挂钩，本是合情合理的安排，能确保社区从大型开发项目中切实受益。

“边走路边嚼口香糖，当然可以做到。住房交付管理局本身是个好主意，因为确实有大量项目深陷可行性困境，但你不必白白相送，”他说，“作为工党政府，你的抱负究竟是什么？是为低收入者提供住所，还是让开发商大赚特赚？”

填充式开发奖励

柯民思在悉尼研究所发表演讲后短短数周，政策走向的蛛丝马迹便已浮现。

新州政府出台的首批规划政策之一，给予开发商30%的高度和容积率奖励，条件是将15%的公寓用作可负担住房。

然而到了2023年12月，在该州三大开发游说团体——即所谓“三峰”——高调宣称该政策“不切实际、不具可行性”仅四个月后，这一交换条件便遭到削减：开发商只需分配10%的单位用于可负担住房，即可获得20%的容积率奖励。

柯民思曾公开表态，他的政府将停止“妖魔化”开发商。批评人士认为，如今天平已倒向另一端，政府对开发商的诉求过于顺从。租户联盟的Patterson Ross说，这已在外界形成一种预期——只要施加足够压力，政府就会让步——反而滋生了“更多的干扰和延误”。

2025年10月，一份由非营利组织新州庇护所（Shelter NSW）委托开展的研究发现，该奖励计划将在North Sydney、Crows Nest和Edgecliff等城区为开发商带来意外之财，同时“对可负担住房的贡献微乎其微”。

由于西悉尼城区的项目普遍不具可行性——这一判断随后大致被UDIA上月发布的报告所印证——研究作者Phibbs与经济学家Cameron Murray认为，上述发现要求对政策进行调整，以最大化可负担住房的供给。

规划部长Paul Scully强调，州政府已推出多项可负担住房政策，包括填充式开发奖励计划，以及投入4.5亿澳元、为悉尼关键行业工作者提供400套建租住房。

“柯民思工党政府正以务实举措推动可负担住房交付，兼顾可行性与供应增长，”Scully说，“我们将持续审视政策设置，确保为新州所有人提供更多住房，包括更多可负担住房。”

交通导向开发

2023年12月下旬，柯民思信心满满地与Scully和Jackson同台，阐述他们将如何兑现到2029年建造37.7万套新房的承诺。

方案核心是：重新规划大悉尼地区交通枢纽附近的39个地点；在重轨和地铁站1200米范围内设置八个增长区，兴建高层公寓，到2040年新增近6万套住房容量——其中高达15%将永久保留为可负担住房。

然而，就在柯民思为规划系统改革大造声势、将支持开发者与他所斥为“邻避主义”者对立起来之际，宏观经济环境在他周围持续恶化。整个2024年，通胀高企，利率在4.35%处一动不动，严重拖累了开发可行性。在西悉尼建造公寓愈发难以为继，因为单元房的建造成本已超出买家的承受上限。

住房数据每况愈下。工党刚执政时，新州单季公寓审批量为3737套；仅13个月后，这一数字暴跌至156套。住房竣工量也从2024年6月季度的12,304套，跌至一年后的9570套。

州政府宣布上述愿景的12个月后，规划部公布了八个加速交通区域的最终重新规划方案。整个区域的可负担住房基础比例定为3%，而紧邻交通枢纽的“关键地块”将适用更高但不固定的要求。

Scully解释说，新的基础比例由独立模型测算得出，“并非上限”。但以Bankstown加速区为例，两个关键地块的开发商预计贡献比例仅为4%——比基础比例高出1个百分点而已。

在全部38个加速区关键地块中，只有Crows Nest——楼层将从6层飙升至62层——有“少数”地块的可负担住房比例会超过政府2023年12月最初宣示的15%。

交通导向开发重新规划方案公布后，North Sydney市长Zoe Baker在一份市长纪要中严词批评，称该“计划缺乏雄心，无法回应该区对可负担住房和关键行业工作者住房的迫切需求”。

新州庇护所也强烈谴责这一降级，指出最初的高目标曾是向社区推销密度提升的“交换条件”，并警告称Homebush和Bankstown的廉价社区将被开发项目所吞噬。设定如此宽泛的范围是“糟糕的政策做法”，向市场传递了“混乱信号”。

对此，Waterford表示理解：“我当然希望看到大量社会住房和可负担住房落地，但我理解政府在这些区域所面临的经济现实。”

公共土地审计

备受各界期待的Bays West区——将在CBD两公里范围内建造8500套新房——让不少人大失所望。这片大规模公共土地本被寄予厚望，被视为提供大量可负担住房的绝佳机会。

工党在野时曾承诺，对全州闲置公共土地进行审计，并在竞选宣言中明确：这类土地上建造的任何房产，须遵守“30%用于社会、可负担和全民住房”的强制性要求。

然而，柯民思最终宣布，Bays West区仅10%的住房将永久保留用于可负担住房和关键行业工作者住房。

他表示，州政府已在2023年6月预算中向社会住房注资66亿澳元，新增6000套社会住房，这是增加净社会住房的“更好方式”，无需在重大土地释放上做出“不必要的妥协”。

一幅艺术家绘制的Glebe Island改造后鸟瞰效果图。

闲置公共土地现将提供21,400套“市场和可负担住房”，但其中究竟有多少面向低收入工作者，并未明确说明。

Patterson Ross并不买账。他认为，要解决新州社会住房危机，既需要每年持续注入类似规模的数十亿澳元，也需要同步在闲置公共土地上大量提供可负担住房，二者缺一不可。

与此同时，新州社会住房轮候名单已从2023年6月的56,000人急剧攀升至今年4月的69,000人，无家可归人数则在2026年升至2308人，同比上涨5%。

土地和财产部长Steve Kamper表示：“政府正在按计划推进，在公共土地上建造的社会和可负担住房超过30%的总体目标，其中包括8400套新公共住房。政府并非要求每个地块都达到30%，而是坚守这一总体目标，并对新公共住房进行了史上最大规模的投入。”

Waterford则指出，社会住房与可负担住房服务的群体有所不同，但同等重要。他认为政府应当“坚守立场”，兑现最初承诺，而应对住房危机所需的财政投入，远不止于此。

“现实是，政府需要承担真实的财政代价，才能兑现对社会住房和可负担住房的承诺。”

“悉尼的住房存量中，只有4%属于社会住房和可负担住房。这些从来都不是可有可无的配套——它们是一座运转良好的城市和社会的核心支柱。4%，远远不够。这个数字必须大幅提升。”